近年來，隨著社會經濟的快速發展，各地城市建設日新月異，大型建筑、綜合性建筑、高層建筑如雨后春筍般在城市里拔地而起。各種標新立異、千姿百態的建筑給高速發展的城市帶來亮麗風景的同時，也給城市消防安全帶來了嚴峻挑戰。如，建筑火災數量逐年上升，特別是一些多產權建筑，消防監管難度大，消防安全管理混亂，火災隱患越來越突出，火災一旦發生極易引發群死群傷惡性事故，造成重大財產損失。為此，在城市化進程不斷加快的今天，如何采取積極有效的措施來遏制多產權建筑火災事故的多發，就顯得尤為重要。
一、多產權建筑存在的火災隱患
一是建筑布局、消防設施設置、內部裝修不規范。多產權建筑大都是私人產權買斷或租賃，業主到手后，往往隨意改造，其建筑內部裝修布置都由經營者自行安排，隨意性極大，很多設計都不是嚴格按照規范要求來改造的，大多數未經消防審核、驗收合格。導致原符合建規要求的建筑產生大量火災隱患：防火間距、消防車道被占用，內部裝修大量使用可燃易燃材料，耐火等級降低，安全出口被封閉、疏散通道被占用，有的窗戶上還安裝防盜鐵窗鐵柵欄，有的消防設施被遮擋、被損壞，甚至被取締，防火防煙分區被破壞，有的在建筑周圍、頂部隨意搭建，大量使用泡沫夾心彩鋼板，堆放可燃物，甚至存放易燃易爆品，一旦發生火災，極易蔓延，導致大的火災。如2000年12月25日的河南洛陽東都商廈火災，就是典型的多產權建筑火災，1-3層是商業，4層是舞廳，舞廳發生火災時，由于樓梯疏散通道被商業占用，安全出口大多被鎖死，加之舞客缺乏逃生自救知識，造成309人死亡。
二是消防意識不強，自救能力弱。多產權場所人員多而復雜，有私營業者、白領、顧客、住戶等，缺乏統一的消防安全教育培訓，法制觀念、防火意識較差，場所業主由于受“重效益，輕安全”的思想作祟，只考慮自身經濟利益，不顧員工生命安全，無視消防法規，舍不得消防設施投入，對火災抱著僥幸心理，認為自己只要平時多注意就能杜絕火災。致使員工缺少相應的消防培訓，普遍消防安全意識差，員工消防安全觀念淡薄，防火滅火和逃生常識缺乏，這在相當程度上制約了他們在發生火災初期時的處置能力。
三是管理不到位，火災發生率大。大多數多產權房都是建好后再以買斷房產權的形式賣給私人的，這導致業主們有充分自由使用權，在使用性質、布局、經營產品種類、裝潢裝修都不具有法律的約束，這就造成物業管理混亂，當發現問題時沒有有力措施制約業主，造成人員管理混亂、疏散通道堆放貨物、電線亂拉亂扯、超負荷使用率耗電設備、隨意用火用氣，極易發生火災。
二、多產權建筑火災隱患成因分析
多產權建筑隱患成因可分為：客觀因素與主觀因素�？陀^因素包括：一是對多產權建筑的監管長期處于真空狀態；二是業主多，缺少統一管理；三是責任模糊、不明確；主觀因素包括：一是制度落實不到位；二是管理形同虛設；三是觀念、意識“臨時化”。具體分析如下：
一是消防安全意識薄弱。多產權場所人員多而復雜，由于受教育程度不同，缺乏統一的消防培訓教育，管理層人員的消防安全意識不強以及對消防的重視程度不夠，思想意識上還存有漠視消防安全、持僥幸的心理，總認為消防工作有安全部門負責，與自己無關，不會發生什么大事，發生大事也應付得過來。消防安全基本常識缺乏，為火災隱患的產生提供了主觀因數，且一旦發生火災，場所員工不能迅速處置火災，不會報警，不能很好組織人員疏散，小火變大火，甚至造成群死群傷的惡性事故。
二是消防安全監管滯后。目前，大多多產權建筑是一些綜合性的大型建筑、有的為高層建筑，場所大都是以私人產權買斷或租賃的形式存在，據調查，淮安市區沿主要商業街道的82%建筑以這種形式存在，往往是綜合樓，甚至辦公、公寓樓改造，結構復雜，功能多樣，人員密集。一棟樓上有超市、飯店、KTV、桑拿浴室、客房、辦公，甚至住房等等，業主在內裝修前無需取得有關部門的審批，裝修好后在辦理工商許可時，才知要辦理消防許可。而這一現狀，消防監管部門無法在第一時間內掌握，做好對多產權建筑事前檢查和隱患督改指導。故而，其室內的使用、布局、裝修、消防設施等往往缺乏有關法律、規章的制約，沒有統一設計、統一消防審批，大多數都未經消防審核、驗收合格，即投入使用，造成各類“先天火災隱患”的存在。
三是消防責任不明確。多產權建筑產權復雜，有的有統一產權，但各部位分別出租，有的一棟樓上有的層是私人買斷、有的層是租賃的形式存在，有的同一層分成幾部分分別被買斷或租賃，甚至租賃后又轉租等。這些場所沒有統一的管理，有的雖有統一產權，但產權單位將房子出租后很少到現場管理；有的委托居委會管理，委而不管；有的有統一物業管理，物業管理單位只做一些保潔收費之類的事，對消防安全工作不想管不敢管，不聞不問。管理人員消防素質低，責任心不強，有的管理單位為了省錢，顧一些未經系統培訓的臨時工，有的是歲數大的老人值班，一旦發生事故很難處理；導致消防安全措施得不到落實，很多業主都是個人只顧門前雪，對其它業主或鄰近場所不聞不問，有火災情況發生時也不能夠及時發現。長期以來，我國消防法律法規對多產權建筑的消防安全責任不明確，特別是建筑的公共消防設施、疏散通道、安全出口、消防車道的管理責任難以明確，導致消防安全管理互相推諉，管理不到位，火災發生率大。
四是消防制度不完善。多產權場所由于管理不統一，或消防安全存在二級管理的問題，有的租房業主有“臨時化”心理，對消防安全不重視，導致各類消防安全制度落實不夠有力。有的各類消防安全制度統一制訂并上墻，但難以形成執行的長效機制與措施。突出表現在：對員工管理頗為薄弱。沒有具體明確對員工的消防安全責任，不能形成“整合資源、杜絕火患”的高壓態勢；動火作業管理形同虛設。從事動火作業人員未做到持證上崗，未經審批隨意動火施工的現象時常發生，動火作業現場的操作不符合消防安全規定；用氣用電管理違章嚴重。各種用電設備多，線路亂拉亂接，場所內廚房的油煙管道油污不及時清洗，違章使用燃料等。
三、多產權建筑消防安全的管控對策
一是要建立健全監督管理體系，加強源頭管理。當地政府要牽頭組織國土、工商、建設、規劃、安監、消防等部門，開展聯合執法，建立健全相應的監督管理體系，加強對多產權場所的監管。在建筑規劃、設計、審批、發證、管理等各個環節，明確相關部門的審批、監管職責，嚴格把關，從源頭上控制多產權建筑數量，防止新的場所“先天性”火災隱患產生；特別是建設、工商、消防等監管部門要主動出擊，在建筑工程驗收后，交付各業主使用的過程中，要跟蹤監督，對多產權產場所的改造、內裝修等環節要主動參與，督促其送審，嚴把審核關、驗收關，防止新的火災隱患的產生，如：占用防火間距、消防車道，封閉安全出口，占用疏散通道，損壞、取締原有的消防設施，破壞防火防煙分區，內部裝修大量使用可燃易燃材料，降低建筑耐火等級，在建筑周圍、頂部隨意搭建臨時建筑，大量使用泡沫夾心彩鋼板等；其次，充分發揮派出所等基層管理機構和村委會、居委會的作用，利用他們熟悉環境、了解情況、聯系群眾的優勢，突出屬地管理，加強對轄區多產權場所的管控，督促各業主落實消防安全措施，及時消除火災隱患。
二是要進一步明確多產權建筑各層各級消防安全責任人的權、責、利。在對多產權建筑日常消防監督管理過程中，公安消防機構應根據轄區場所的規模、火災危險性、使用性質等，定期明確為一、二、三級消防安全重點單位，或一般單位，并按《中華人民共和國消防法》（簡稱《消防法》）和《消防監督檢查規定》等要求，明確為各級公安消防監督機構和公安派出所的消防監督單位，加強對多產權場所的監督管理；要按照《消防法》第十八條規定，明確多產權場所內各方消防安全責任，各經營業主應對本各自經營場所內消防安全工作負責；對于建筑內公用疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道，有統一產權的單位或統一管理單位的應有相應的單位負責和統一管理，如無統一產權的單位或統一管理單位的，可由全體業主委托一個單位、物業管理單位或居民委員會統一負責管理。筆者認為：如何管理好多產權場所日常消防安全工作，關鍵在于進一步明確管理單位、各業主等消防安全責任人的權、責、利�？上鄳獢U大統一管理單位消防安全責任制框架內某些權、責，管理單位除承擔建筑內公用疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道監管責任外，還應負責各場所內的日常消防安全方面的監管責任。并按照“誰受益，誰出資”的原則，適當收取各業主管理費用，用于日常消防管理和消防設施的維護、添置必要的消防器材等，從而進一步實現消防安全和經濟效益的雙贏。全面落實好防火安全責任制和崗位防火安全責任制，更加有利于各類火災隱患的及時發現并有效消除。
三是要加強對多產權場所管理人員及廣大員工的消防培訓教育。首先消防、安監等部門要對各場所的消防安全責任人、消防安全管理人及消防設施操作人員等特殊工種的安全培訓，使他們懂得防火滅火的基本常識、消防設施的使用、如何安全疏散逃生等消防基本知識，掌握單位內的日常消防安全管理知識，了解消防法律法規，第二要通過各場所的消防安全責任人、消防安全管理人廣泛開展消防知識和法律法規的宣傳，加大對廣大業主、員工的消防知識宣傳教育和培訓，提高員工群眾對場所火災隱患危害性的認識，增強消防安全意識。通過印發宣傳資料、消防安全板報等形式，提高他們的自我保護意識和火災逃生自救能力。第三平時要結合各種消防宣傳活動工作，充分利用電視、廣播、網絡、報刊等宣傳工具，形成強大的輿論聲勢，在當地電視臺和集中的單位、場所播放宣傳資料片，廣泛宣傳場所的火災危害性和整治工作的重要性。對嚴重的火災隱患要予以通報，加大督改力度，切實提高場所業主及從業人員的消防安全意識和逃生自救能力，增強隱患整改的自覺性。讓更多的群眾積極舉報火災隱患，動員更多群眾參與到火災隱患整治工作中，確保多產權場所消防安全。
四是要抓機制建設，確保消防安全措施和制度全面落實到位。公安消防監督機構可結合賓館飯店、醫院、商場超市、歌舞娛樂放映游藝等場所消防安全標準化管理機制，對多產權場所實行消防安全標準化機制管理。明確各場所和各級人員的消防安全職責，建立健全消防安全管理制度、動火制度、用氣用電制度、消防設施使用維護制度制、消防安全疏散通道管理制度等。制訂嚴密的滅火應急預案并定期演練。在場所內設置禁煙禁火標志、消防設施器材使用標志、疏散指示標志、火災報警標識等，完善消防安全管理組織，設置消防值班室，建立義務消防隊，落實消防安全措施，定期不定期地開展各種形式的安全檢查，及時發現和消除火災隱患，配置足夠的消防器材裝備，加強維護保養，確保完整好用。
一、多產權建筑存在的火災隱患
一是建筑布局、消防設施設置、內部裝修不規范。多產權建筑大都是私人產權買斷或租賃，業主到手后，往往隨意改造，其建筑內部裝修布置都由經營者自行安排，隨意性極大，很多設計都不是嚴格按照規范要求來改造的，大多數未經消防審核、驗收合格。導致原符合建規要求的建筑產生大量火災隱患：防火間距、消防車道被占用，內部裝修大量使用可燃易燃材料，耐火等級降低，安全出口被封閉、疏散通道被占用，有的窗戶上還安裝防盜鐵窗鐵柵欄，有的消防設施被遮擋、被損壞，甚至被取締，防火防煙分區被破壞，有的在建筑周圍、頂部隨意搭建，大量使用泡沫夾心彩鋼板，堆放可燃物，甚至存放易燃易爆品，一旦發生火災，極易蔓延，導致大的火災。如2000年12月25日的河南洛陽東都商廈火災，就是典型的多產權建筑火災，1-3層是商業，4層是舞廳，舞廳發生火災時，由于樓梯疏散通道被商業占用，安全出口大多被鎖死，加之舞客缺乏逃生自救知識，造成309人死亡。
二是消防意識不強，自救能力弱。多產權場所人員多而復雜，有私營業者、白領、顧客、住戶等，缺乏統一的消防安全教育培訓，法制觀念、防火意識較差，場所業主由于受“重效益，輕安全”的思想作祟，只考慮自身經濟利益，不顧員工生命安全，無視消防法規，舍不得消防設施投入，對火災抱著僥幸心理，認為自己只要平時多注意就能杜絕火災。致使員工缺少相應的消防培訓，普遍消防安全意識差，員工消防安全觀念淡薄，防火滅火和逃生常識缺乏，這在相當程度上制約了他們在發生火災初期時的處置能力。
三是管理不到位，火災發生率大。大多數多產權房都是建好后再以買斷房產權的形式賣給私人的，這導致業主們有充分自由使用權，在使用性質、布局、經營產品種類、裝潢裝修都不具有法律的約束，這就造成物業管理混亂，當發現問題時沒有有力措施制約業主，造成人員管理混亂、疏散通道堆放貨物、電線亂拉亂扯、超負荷使用率耗電設備、隨意用火用氣，極易發生火災。
二、多產權建筑火災隱患成因分析
多產權建筑隱患成因可分為：客觀因素與主觀因素�？陀^因素包括：一是對多產權建筑的監管長期處于真空狀態；二是業主多，缺少統一管理；三是責任模糊、不明確；主觀因素包括：一是制度落實不到位；二是管理形同虛設；三是觀念、意識“臨時化”。具體分析如下：
一是消防安全意識薄弱。多產權場所人員多而復雜，由于受教育程度不同，缺乏統一的消防培訓教育，管理層人員的消防安全意識不強以及對消防的重視程度不夠，思想意識上還存有漠視消防安全、持僥幸的心理，總認為消防工作有安全部門負責，與自己無關，不會發生什么大事，發生大事也應付得過來。消防安全基本常識缺乏，為火災隱患的產生提供了主觀因數，且一旦發生火災，場所員工不能迅速處置火災，不會報警，不能很好組織人員疏散，小火變大火，甚至造成群死群傷的惡性事故。
二是消防安全監管滯后。目前，大多多產權建筑是一些綜合性的大型建筑、有的為高層建筑，場所大都是以私人產權買斷或租賃的形式存在，據調查，淮安市區沿主要商業街道的82%建筑以這種形式存在，往往是綜合樓，甚至辦公、公寓樓改造，結構復雜，功能多樣，人員密集。一棟樓上有超市、飯店、KTV、桑拿浴室、客房、辦公，甚至住房等等，業主在內裝修前無需取得有關部門的審批，裝修好后在辦理工商許可時，才知要辦理消防許可。而這一現狀，消防監管部門無法在第一時間內掌握，做好對多產權建筑事前檢查和隱患督改指導。故而，其室內的使用、布局、裝修、消防設施等往往缺乏有關法律、規章的制約，沒有統一設計、統一消防審批，大多數都未經消防審核、驗收合格，即投入使用，造成各類“先天火災隱患”的存在。
三是消防責任不明確。多產權建筑產權復雜，有的有統一產權，但各部位分別出租，有的一棟樓上有的層是私人買斷、有的層是租賃的形式存在，有的同一層分成幾部分分別被買斷或租賃，甚至租賃后又轉租等。這些場所沒有統一的管理，有的雖有統一產權，但產權單位將房子出租后很少到現場管理；有的委托居委會管理，委而不管；有的有統一物業管理，物業管理單位只做一些保潔收費之類的事，對消防安全工作不想管不敢管，不聞不問。管理人員消防素質低，責任心不強，有的管理單位為了省錢，顧一些未經系統培訓的臨時工，有的是歲數大的老人值班，一旦發生事故很難處理；導致消防安全措施得不到落實，很多業主都是個人只顧門前雪，對其它業主或鄰近場所不聞不問，有火災情況發生時也不能夠及時發現。長期以來，我國消防法律法規對多產權建筑的消防安全責任不明確，特別是建筑的公共消防設施、疏散通道、安全出口、消防車道的管理責任難以明確，導致消防安全管理互相推諉，管理不到位，火災發生率大。
四是消防制度不完善。多產權場所由于管理不統一，或消防安全存在二級管理的問題，有的租房業主有“臨時化”心理，對消防安全不重視，導致各類消防安全制度落實不夠有力。有的各類消防安全制度統一制訂并上墻，但難以形成執行的長效機制與措施。突出表現在：對員工管理頗為薄弱。沒有具體明確對員工的消防安全責任，不能形成“整合資源、杜絕火患”的高壓態勢；動火作業管理形同虛設。從事動火作業人員未做到持證上崗，未經審批隨意動火施工的現象時常發生，動火作業現場的操作不符合消防安全規定；用氣用電管理違章嚴重。各種用電設備多，線路亂拉亂接，場所內廚房的油煙管道油污不及時清洗，違章使用燃料等。
三、多產權建筑消防安全的管控對策
一是要建立健全監督管理體系，加強源頭管理。當地政府要牽頭組織國土、工商、建設、規劃、安監、消防等部門，開展聯合執法，建立健全相應的監督管理體系，加強對多產權場所的監管。在建筑規劃、設計、審批、發證、管理等各個環節，明確相關部門的審批、監管職責，嚴格把關，從源頭上控制多產權建筑數量，防止新的場所“先天性”火災隱患產生；特別是建設、工商、消防等監管部門要主動出擊，在建筑工程驗收后，交付各業主使用的過程中，要跟蹤監督，對多產權產場所的改造、內裝修等環節要主動參與，督促其送審，嚴把審核關、驗收關，防止新的火災隱患的產生，如：占用防火間距、消防車道，封閉安全出口，占用疏散通道，損壞、取締原有的消防設施，破壞防火防煙分區，內部裝修大量使用可燃易燃材料，降低建筑耐火等級，在建筑周圍、頂部隨意搭建臨時建筑，大量使用泡沫夾心彩鋼板等；其次，充分發揮派出所等基層管理機構和村委會、居委會的作用，利用他們熟悉環境、了解情況、聯系群眾的優勢，突出屬地管理，加強對轄區多產權場所的管控，督促各業主落實消防安全措施，及時消除火災隱患。
二是要進一步明確多產權建筑各層各級消防安全責任人的權、責、利。在對多產權建筑日常消防監督管理過程中，公安消防機構應根據轄區場所的規模、火災危險性、使用性質等，定期明確為一、二、三級消防安全重點單位，或一般單位，并按《中華人民共和國消防法》（簡稱《消防法》）和《消防監督檢查規定》等要求，明確為各級公安消防監督機構和公安派出所的消防監督單位，加強對多產權場所的監督管理；要按照《消防法》第十八條規定，明確多產權場所內各方消防安全責任，各經營業主應對本各自經營場所內消防安全工作負責；對于建筑內公用疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道，有統一產權的單位或統一管理單位的應有相應的單位負責和統一管理，如無統一產權的單位或統一管理單位的，可由全體業主委托一個單位、物業管理單位或居民委員會統一負責管理。筆者認為：如何管理好多產權場所日常消防安全工作，關鍵在于進一步明確管理單位、各業主等消防安全責任人的權、責、利�？上鄳獢U大統一管理單位消防安全責任制框架內某些權、責，管理單位除承擔建筑內公用疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道監管責任外，還應負責各場所內的日常消防安全方面的監管責任。并按照“誰受益，誰出資”的原則，適當收取各業主管理費用，用于日常消防管理和消防設施的維護、添置必要的消防器材等，從而進一步實現消防安全和經濟效益的雙贏。全面落實好防火安全責任制和崗位防火安全責任制，更加有利于各類火災隱患的及時發現并有效消除。
三是要加強對多產權場所管理人員及廣大員工的消防培訓教育。首先消防、安監等部門要對各場所的消防安全責任人、消防安全管理人及消防設施操作人員等特殊工種的安全培訓，使他們懂得防火滅火的基本常識、消防設施的使用、如何安全疏散逃生等消防基本知識，掌握單位內的日常消防安全管理知識，了解消防法律法規，第二要通過各場所的消防安全責任人、消防安全管理人廣泛開展消防知識和法律法規的宣傳，加大對廣大業主、員工的消防知識宣傳教育和培訓，提高員工群眾對場所火災隱患危害性的認識，增強消防安全意識。通過印發宣傳資料、消防安全板報等形式，提高他們的自我保護意識和火災逃生自救能力。第三平時要結合各種消防宣傳活動工作，充分利用電視、廣播、網絡、報刊等宣傳工具，形成強大的輿論聲勢，在當地電視臺和集中的單位、場所播放宣傳資料片，廣泛宣傳場所的火災危害性和整治工作的重要性。對嚴重的火災隱患要予以通報，加大督改力度，切實提高場所業主及從業人員的消防安全意識和逃生自救能力，增強隱患整改的自覺性。讓更多的群眾積極舉報火災隱患，動員更多群眾參與到火災隱患整治工作中，確保多產權場所消防安全。
四是要抓機制建設，確保消防安全措施和制度全面落實到位。公安消防監督機構可結合賓館飯店、醫院、商場超市、歌舞娛樂放映游藝等場所消防安全標準化管理機制，對多產權場所實行消防安全標準化機制管理。明確各場所和各級人員的消防安全職責，建立健全消防安全管理制度、動火制度、用氣用電制度、消防設施使用維護制度制、消防安全疏散通道管理制度等。制訂嚴密的滅火應急預案并定期演練。在場所內設置禁煙禁火標志、消防設施器材使用標志、疏散指示標志、火災報警標識等，完善消防安全管理組織，設置消防值班室，建立義務消防隊，落實消防安全措施，定期不定期地開展各種形式的安全檢查，及時發現和消除火災隱患，配置足夠的消防器材裝備，加強維護保養，確保完整好用。